不動産市況 2018/06/16

選ばれるワンルームマンションになるためにトランクルームを活用する

ワンルームマンション投資をする人が増えています。

いい物件を見つけて購入すれば、最小限の自己資金のみで(残りローンで)、手堅くプラス収益が得られ、節税にもつかえますので、メリットの多い投資です。もちろん、投資ですので、リスクがつきものです。

 

ワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資におけるリスクは6つくらいあります。

投資におけるリスクは、「想定がずれる」ということを指します。よって、例えば、はじめから経年劣化により家賃下落がすることが想定されているとすると、その想定内で家賃が下落すれば、それはリスクとは言いません。想定外のことが起こる事=リスクとなります。

 

1)空室リスク

2)家賃下落リスク

3)金利変動リスク

4)管理リスク

5)修繕リスク

6)災害リスク

 

以上が代表的なマンション投資のリスクです

 

この6つの中でも最も大きな要因は1)と2)の空室、家賃下落に関することです。これら2つの要因は連動しています。空室が続くと家賃下落をせざるを得なくなりますので、ワンルームマンション投資においては、まず「空室が出ないような物件に投資する」ということが基本になります。

 

空室が出ないワンルームマンションとは

空室が出ない物件とはどんな物件でしょうか。

「駅から近くがいい」 等 いろいろな要因がありますが、それは状況により異なります。駅から遠くても大学のそばの物件などは空室が出にくい物件です。

すべてに当てはまる言い方をすると、以下のようになります。「賃貸需要が長期的にある物件」で、「適切な賃料設定の物件」ということになります。

ここで、「長期的」は、重要です。一般的に賃料収入狙いの不動産投資は、長期的の投資となります。よって、一時的な需要を見込んでの投資はネガティブです。大学の一部学部の郊外移転が増えた頃、移転先に賃貸物件が増えましたが、学生数が減り、あるいは人気が落ちた大学は、郊外キャンパスを縮小し、本部キャンパスに集約した事例もいくつか見られます。こうした一時的な需要は厳しいのです。大学はたいてい駅から少し歩く場所になりますので、大学頼みの需要となります。そのため大学近く物件の場合は、本部(メイン)キャンパス近くがいいと思います。

 

選ばれる賃貸物件とは、外部トランクルームの活用

次に選ばれるコンパクトルーム賃貸物件とはどんなものでしょうか?

賃料、立地というもので1次フィルターをかけた後の賃貸物件選びの3大要素は、以下の通りです。

 

1)見栄えのいい外観

2)収納スペース

3)水廻り設備のグレード

 

この中で収納スペースは、ワンルームマンションの場合限られた広さになりますので、どうしても広くとれません。

これまでは、その狭い面積の中でいかに有効にスペースを確保するかが検討されてきました。これからは、こうした工夫はもちろんですが、それに加えて外部トランクルームの活用を家賃に加えるというパターンも増えてくると思います。

吉崎誠二
吉崎 誠二 yoshizaki seiji
不動産エコノミスト
不動産エコノミスト 社団法人 住宅・不動産総合研究所 理事長 早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了。 立教大学大学院 博士前期課程修了。 ㈱船井総合研究所上席コンサルタント、Real Estate ビジネスチーム責任者、基礎研究チーム責任者 、(株)ディーサイン不動産研究所 所長 を経て 現職。不動産・住宅分野におけるデータ分析、市場予測、企業向けコンサルテーションなどを行うかたわら、全国新聞社、地方新聞社をはじめ主要メディアでの招聘講演は毎年年間30本を超える。   著書:「データで読み解く 賃貸住宅経営の極意」 (芙蓉書房出版社) 「大激変 2020年の住宅・不動産市場」(朝日新聞出版)「消費マンションを買う人、資産マンションを選べる人」(青春新書)等10冊。多数の媒体に連載を持つ 公式サイト http://yoshizakiseiji.com/
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